Situacija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj
Novosti - Tržište nekretnina
Recesija u koju je potonulo svjetsko gospodarstvo bit će dugotrajnija i teža nego što se mislilo, a i oporavak će biti izrazito spor
Činjenica je da se globalna ekonomsko-financijska kriza osjeti i u Hrvatskoj te da ima razne implikacije na poduzetnike, banke, vlade i obične građane koji su opterećeni brigom za svoja radna mjesta, zdravlje i imovinu. Drugim riječima - recesija je prisutna u svim segmentima društva i života.
S obzirom na to da je građevinarstvo jedna od glavnih proizvodnih snaga u Hrvatskoj, naravno da je kriza zahvatila i sektor tržišta nekretnina. Što će se doista događati, koliko će trajati ovi neizvjesni dani, treba li prestati planirati, ulagati, graditi ili kupovati, kako se pripremiti za prisutnu krizu koja "nježno" steže te u konačnici je li stvarno sve tako crno, bezizlazno, pitanja su koja muče svakog poduzetnika i građanina ovih dana.
Dosadašnja predviđanja investitora, agencija za promet nekretnina, nezavisnih ekonomskih analitičara, bankara i inih "gurua" bila su da će cijene na tržištu nekretnina padati kako bi se potaknula potražnja te da će cijenu prvenstveno rušiti oni mali investitori koji su se zadužili kod banaka kako bi otplatili kreditna potraživanja.
Pad cijena je, naravno, vidljiv. Tisak je krcat ponudama nekretnina, a marketinški aparat je u punom pogonu. Poručuju vam - kupite li nekretninu dobit ćete svašta "besplatno" - od kuhinje do automobila. No, i uz takve "povoljne" cijene i uvjete prodaje, pad potražnje je i dalje prisutan.
Propast špekulanata
Iako se danas gradnjom nekretnina bave gotovo svi ipak je moguće izdvojiti dva osnovna tipa investitora. Prvi su veliki investitori koji su neovisni o financiranju banaka kod kupnje projekata te koji imaju osigurane zalihe svog privatnog kapitala koji onda pažljivo i pametno plasiraju u projekte malog rizika. Kriza upravo pogoduje tom tipu investitora, jer imaju realni kapital koji relativno brzo moraju plasirati u kvalitetne projekte.
Upravo ti veliki investitori sa slobodnim sredstvima imaju dodatni potencijal u ovoj situaciji na tržištu. Cijene nekretnina i projekata vidljivo padaju i oni u takvoj tržišnoj situaciji mogu ostvarivati jeftinije kupnje. Zbog krize smanjuje se konkurencija, i u kvantitativnom i u kvalitativnom smislu, te se puno bezbolnije i lakše dolazi u posjed projekata.
S druge strane mali investitori, taj drugi tip ulagača, koji ovisi o kreditima banaka s više od 70 posto kapitala, u puno je goroj situaciji i potencijalno su puno više zahvaćeni krizom. Očekuje se da će investitori i dalje ulagati u projekte, no to će prvenstveno biti manje poslovne zgrade i shopping centri u manjim hrvatskim gradovima i u Zagrebu.
Ova kriza ima i svoju pozitivnu stranu. Iz nje bi se trebali uzdignuti samo dobri projekti i potvrditi samo realne investicije kao i građevinari, arhitekti, stručnjaci drugih profila s isključivo visokom razinom znanja, kvalitete i profesionalizma. Pozitivni učinci krize, koja sada toliko steže omču, mogli bi biti nestanak s tržišta svih onih špekulanata, kvazi-graditelja i ostalih "managera" koji su do sada svjesno gradili nekvalitetne objekte i svjesno uništavali okoliš.
Selektivnost kupaca i banaka
Svi investitori, bili oni veliki ili mali, pogođeni su krizom. Kako su krediti i zaduženja kod banaka u ovom trenutku gotovo u potpunosti zaustavljeni, možemo zaključiti da se kriza značajno odražava upravo na nekretnine i investicije. Pri tome su mali investitori potencijalno više zahvaćeni krizom, jer veliki, zbog svoje snage, postojećih prihodovnih projekata i postojeće imovine, lakše dolaze do sredstava kod banaka odnosno lakše im se odobravaju nova zaduženja.
Kada banke počnu opet odobravati kredite, oni će biti usmjereni samo na projekte koji imaju vrhunsku lokaciju i kvalitetu izvedbe. Istovremeno, mnogi savjetnici sugeriraju vlasnicima nekretnina, koji moraju prodati projekte, da ih prodaju sada i iskoriste još uvijek koliko-toliko povoljan trenutak za prodaju, jer, prema nekim predviđanjima, još neko vrijeme stvari se neće okrenuti u njihovu korist, odnosno cijene nekretnina neće rasti.
Predvidljivo je da će brojne građevinske tvrtke značajno smanjiti broj radnika u narednim godinama zbog zastoja u gradnji te nedostatka novih projekata, pogotovo velikih infrastrukturnih. Isto tako, ukoliko Vlada ne smanji neke poreze, kao što ih je tijekom prošlih godina podigla (i najavila nove), u Hrvatskoj je moguće i dulje razdoblje propadanja.
Isto tako je bitno, da se u trenucima recesije odnosno krize građevinari (pretežno stambenih objekata) preispitaju za koje tržište grade svoje projekte. Primjetno je da i dalje postoje kupci stanova, no oni su u ovoj krizi postali realniji, educiraniji i izbirljiviji. Takvi kupci vrlo oprezno ulažu novac u svaki metar kvadratni svog budućeg stana, jer se stambeni krediti odobravaju izrazito selektivno.
Kupci i prodavatelji na tržištu nekretnina stambene namjene morat će svoja očekivanja uskladiti s realnošću (bilo da se radi o kupnji ili prodaji). Ekvilibrij tržišta dogodit će se u trenutku kad cijene padnu na razinu na kojoj će se transakcije opet moći pokrenuti.
Zbog politike banaka individualnim kupcima nekretnina definitivno je otežano dobivanje kreditnih zaduženja za kupnju nekretnine jer se zbog krize selektivnije donose odluke o kreditiranju građana. Cijene nekretnina ipak padaju, no zbog nelikvidnosti tržišta ta činjenica nije jamac prodaje.
Smanjenje opsega gradnje, ali ne i cijena nekretnina
Analiza tržišta nekretnina pokazuje da bi hrvatska ove godine mogla imati velik pad tržišta nekretnina. Procjenjuje se da bi u slučaju pesimističnog scenarija, u kojemu su svi trendovi koji izravno utječu na potražnju izrazito negativni, cijene nekretnina mogle doživjeti pad i do 50 posto u sljedećem razdoblju.
Već je 2008.godina, nakon višegodišnjeg uzastopnog rasta cijena nekretnina, donijela zaustavljanje rasta u prvom polugodištu te pad cijena na kraju 2008. godine. U drugoj polovici godine zabilježen je znatan pad prodaje nekretnina, no ne i znatna korekcija cijena. Razlog treba tražiti u visokim ulaznim troškovima projekata, kao što su visoke cijene građevinskog zemljišta i skupe komunalije.
Stoga bi korekcije cijena dovele u pitanje isplativost tih projekata, posebno ako se ima na umu da cijena zemljišta čini i do 30 posto ukupne cijene projekta. Kako se ne očekuju znatne korekcije cijena zemljišta, očekuje se da neće doći do znatnije korekcije cijena stanova. Iz toga proizlazi da će nužno doći do smanjivanja intenziteta gradnje.
Kako je 2008.godine zbog oštre selektivnosti uvjeta dobivanja kredita i dizanja kamata došlo do pada potražnje za stambenim kreditima, velik broj stanova ostao je bez novih vlasnika. Tvrtke koje su investirale u te neprodane stanove neće u ovoj godini imati dovoljno kapitala za gradnju što će se nužno odraziti na ponudu u cijeloj 2009.godini. Banke će u tekućoj godini vjerojatno biti još opreznije i selektivnije kod odobravanja kredita što će dodatno smanjiti potražnju.
Autor: Stevo Karaica, dipl. oec.
 | |
