Na tržištu uredskih prostora u Zagrebu zabilježen je pozitivan početak godine s brojnim novim zakupima u čitavom gradu. Količina prostora koji je uzet u zakup u prvom tromjesječju 2012. iznosi otprilike 11.000 m2 što je neznatno niže od razine zakupljenog prostora za čitavu 2010. godinu (12.500 m2). Značajan dio ovih transakcija (otprilike 70%) predstavljalju ugovori o predzakupu u Sky Office poslovnom tornju gdje je u postupku uređenje interijera, a čiji se konačni dovršetak očekuje tokom ljeta ove godine. Ostale transakcije uključuju zakup prostora u poslovnoj zgradi Eurocentar gdje je uzet u zakup i posljednji prazan prostor te je sada ostvarena 100%-tna zakupljenost prostora.

U prvom tromjesječju dovršena je poslovna zgrada Green Gold koja je povećala ukupnu količinu uredskog prostora za novih 23.000m2 te sada ukupna ponudauredskih prostora u Zagrebu iznosi 1.108.082 m2 (uključujući uredske prostore C klase). Gradnja Centra Bundek i Ban Centra je u tijeku a dovršetak se očekuje u ljetnim mjesecima (Centar Bundek) i do kraja godine (Ban Centar).

Uz ranije navedene projekte očekuje se dovršetak gradnje dodatnih 74.000 m2 uredskog prostora do kraja 2012. što bi ukupno dodalo novih 97.000m2 uredskih prostora na tržište tijekom 2012. Ovaj je iznos više nego tri puta veći od količine uredskog prostora dovršenog između 2009. i 2011. Ukupna količina uredskih prostora u Zagrebu na ovaj način će porasti za više od 10% što za posljedicu vjerovatno može imati povećanje stope nepopunjenosti unatoč značajnom zakupu početkom godine. Očekujemo kako će veliki dio novih uredskih prostora biti uzet u zakup, pod pretpostavkom postavljanja realnih cijena zakupa od strane zakupodavaca. Također očekujemo kako će potražnja potječi od postojećih zakupnika koji će se seliti iz uredskih prostora manje kvalitete ili pak od onih koji su u potrazi za dobrim uvjetima. Nažalost ne možemo očekivati kako će potražnja biti potaknuta ulaskom novih tvrtki na hrvatsko tržište ili širenjem postojećih tvrtki.

Kako je gradnja velikog broja uredskih zgrada dovršena u 2007. godini, uključujući Eurotower, u 2012. svjedočimo brojnim obnovama ugovora o zakupu budući da je su izvorni ugovori o zakupu istekli. Vrijedi spomenuti kako i Eurotower i Eurocentar održavaju svoju ugovornu zakupninu iz 2006.-2007. na prosječnoj razini od oko 16 €/m2/mjesečno. Ovo potvrđuje kako su zakupnici i dalje spremni platiti više za poslovnu zgradu A klase na dobrom položaju, naglašavajući kako je lokacija ključna za zakupnika. Međutim vidimo i značajan pritisak na sniženje cijene zakupa u širem centru grada te očekujemo nastavak ovakvog trenda u kratkom i srednjem roku.

Najznačajnija poruka proizašla s nedavno održane konfrerencije u Zagrebu jesu “zelena” te “održiva” gradnja. Brojni istaknuti predavači i članovi panela vjeruju kako će upravo zelena i održiva gradnja biti najveća promjena na tržištu nekretnina u sljedećih nekoliko godina uz naglasak da se trenutno nalazimo tek na početku procvata zelene gradnje. U ovom trenutku postoje dvije poslovne zgrade za koje je najavljeno dobivanje LEED certifikacije. Jedna od njih je Ilica Centar koja je nedavno dobila građevinsku dozvolu i čiji se početak gradnje očekuje tijekom drugog tromjesječja 2012. U Jones Lang LaSalle-u vjerujemo kako će zelena gradnja postati norma dok će zgrade bez akreditacije imati nešto nepovoljniji položaj u odnosu na konkurenciju prilikom privlačenja investitora i prodaje svojih projekata.

Opći je konzenzus na tržištu kako je Zagreb dosegnuo točku zasićenja u pogledu velikih trgovačkih centara smještenih van grada. Ipak sazrijevanje tržišta i modno osvješteno stanovništvo uvjetovat će nastavak raznih drugih prilika za developere i investitore. U tom smislu, vjerujemo kako u centru grada postoji nekoliko atraktivnih lokacija s potencijalom prenamjene u manje trgovačke centre.

Također, upoznati smo s činjenicom kako novi oblik trgovačkih centara dobiva na popularnosti. Riječ je o “neighbourhood”trgovačkim centrima koji odnedavna već postoje u Zagrebu. “Neighbourhood” (eng. susjedstvo) trgovački centri dokazali su svoj uspjeh na razvijenim zapadnim tržištima. To su manji centri smješteni u gusto naseljenim područjima koji prvenstveno služe potrebama lokalnog stanovništa. U prvom tromjesječju 2012 objavljeno je kako gradnja jednog ovakvog trgovačkog centra upravo započeta. Gradnja Trgovačkog centra “Point” započeta je u prvom tromjesječju 2012 nakon godina špekulacija. Nalazi se u gusto naseljenom području Vrbani na zapadnom dijelu grada. Developer ovog projekta jest tvrtka Soanae Sierra, iskusni međunarodni specijalist za gradnju trgovačkih centara. Shvaćamo kako će bruto površina za zakup iznositi 13.000 m2 gdje će se nalaziti brojne trgovine, restorani, kafići i prostor za opuštanje i razonodu.

U ožujku 2012. otvoren je novi trgovački centar, smješten u istočnom dijelu grada. Ovaj centar predstavlja nastavak suradnje tvrtki Kaufmann i Aggmore koje su proširile ponudu postojećeg City Centar One na zapadu grada, novim trgovačkim centrom City Centar One Žitnjak što je na Zagrebačko tržište donijelo novih 47.000 m2. Ukupan broj kvadrata trgovačkih centara tako sada ukupno iznosi 429.000 m2.

Smatra se da bi City Centar One Žitnjak mogao postati posljednji trgovački centar ove vrste otvoren u Zagrebu u narednih nekoliko godina. U prilog tome govori činjenica da kako je IKEA nedavno objavila otkazivanje izgradnje trgovačkog centra u Rugvici, dok je njihova namjera nastaviti s izgradnjom IKEA trgovine čiji se dovršetak očekuje do kraja 2013. Najavljeno je i otkazivanje još jednog velikog projekta čija je gradnja započeta i prekinuta u nekoliko navrata do sada. Riječ je o projektu trgovačkog centra Supernova u Buzinu, gdje je gradnja trgovačkom centra prekinuta, kako shvaćamo, u korist izgradnje “trgovačkog parka” koji bi kao takav bio prvi trgovački park u Zagrebu.

U prvom tromjesječju 2012. svjedočili smo povećanju stope PDV-a od 2% odnosno na 25%, što je u kombinaciji s lošim gospodarskim pokazateljima stavilo još veći pritisak na ionako niske razine prometa u maloprodaji. Prema posljednjim podacima dostupnima na internet stranicama Hrvatskog zavoda za statistiku, u odnosu na ožujak prošle godine promet od trgovine na malo je ostvario realni pad od 1,1%, što je više od onog što su mnogi analitičari očekivali.

Trenutne prosječne mjesečne zakupnine za suvremene trgovačke centre u Zagrebu kreću se od 20€ do 22€/m². Prosječna mjesečna zakupnina za prostore u samom središtu Zagreba iznosi između 60 i 85€/m². Više zakupnine ostvarive su na vrhunskim lokacijama kao što je Ilica. Tijekom 2009. i 2010. u Hrvatskoj, a naročito u Zagrebu dovršeni su brojni maloprodajni centri za kojima nije bilo dovoljno potražnje, što je u posljednjih 12 mjeseci uzrokovalo pad razine zakupnina i rast stopa nepopunjenosti.To je dovelo do postupnog prelaska pregovaračke moći na stranu zakupnika i prisililo zakupodavce na davanje brojnih poticaja zakupnicima.

Tržište industrijskih i skladišno-logističkih prostora u Zagrebu i dalje je ograničeno s malim znacima aktivnosti i zakupninama značajno iznad zakupnina drugih zemalja u regiji. Visoke zakupnine rezultat su ograničenog visokokvalitetnog prostora te nedostatka novih projekata što je opet rezultat visokih cijena zemljišta, troškova izgradnje i nekonkurentnog sustava komunalnih doprinosa.

Jedini industrijski/ skladišni projekt trenutno u izgradnji u Hrvatskoj jest Immorentov Immopark Zagreb. Dovršetak izgradnje prve faze s ukupno 13.000 m2 očekuje se u sljedećem tromjesječju. Ukupni projekt uključivat će 66.000 m2 skladišnog, proizvodnog i uredskog prostora u Jastrebatskom, otprilike 35 km jugozapadno od Zagreba. Ovaj projekt će biti konkurencija Zagrebačkom Logističkom Parku, za sada jedinom postojećem logističkom parku A klase u Hrvatskoj koji je u potpunosti zakupljen po prosječnoj cijeni zakupa od oko 6 €/m2/mjesečno. Budući da do sada nisu zabilježeni ugovori o predzakupu u Immo Parku, vjerujemo kako će takva situacija odgoditi sljedeću fazu izgradnje sve dok ne bude postojala značajnija razina predzakupa u prvoj fazi. Osim Immoparka, predviđamo izgradnju dodatnih 6.000-10.000 m2 skladišno/logističkog prostora B klase u Zagrebačkoj regiji za potrebe proširenja postojećih zakupnika.

U prvom tromjesječju 2012. nije zabilježena niti jedna transakcija na ovom tržištu dok se do kraja godine očekuje nekoliko njih. Ukupna razina zakupljenog prostora prema našim bi procjenama mogla iznositi između 5.000 i 10.000 m2 u 2012. Očekujemo kako će zakupnine za prvoklasne skladišno-logističke prostore tijekom godine biti smanjene sa sadašnjih 6€/m2/mjesečno na razinu od 5.5 - 5.75€/m2/mjesečno. Tijekom posljednjih pet godina zakupnine za prvoklasne prostore bile su relativno stabilne uz blagi silazni trend.

Početkom 2012. objavljeno je smanjenje razine vodnog doprinosa što je dugo očekivana pozitivna vijest za industrijsko i logističko tržište. Vodni i komunalni doprinos su jedan od glavnih prepreka za gradnju novih projekata što kao posljedicu ima visoke cijene zakupa u odnosu na ostatak regije. Ova nova Vladina mjera morala bi biti uvertira u smanjenje komunalnih davanja koje definiraju lokalne jedinica vlasti. Takva bi promjena omogućila pozitivniji i isplativiji daljnji razvoj ovog sektora. Hrvatska je zemljopisno vrlo povoljno pozicionirana s kvalitetnom mrežom autocesta te bi kao takva mogla postati logistička veza između istoka i zapada Europe. Ako nakon ulaska u Europsku uniju bude ostvareno smanjenje doprinosa i poreza moguće je stvoriti pozitivno okružje za poticanje novih logističkih projekata, omogućiti konkurentnije razine zakupnina te općenito potaknuti aktivnost na ovom segment tržišta.