Uz dionice i obveznice, nekretnine su tradicionalno najčešći i najatraktivniji oblik investicije. Za razliku od prve dvije, gdje se ulaže praktički u "komad papira", poslovni prostori, kuće i stanovi su stvarni i opipljivi, zbog toga prosječnom investitoru draži, smatraju se sigurnijima, a vrlo često su i neizbježni. Dok u vrijednosne papire u pravilu ulažu oni koji imaju višak sredstava, u nekretnine tijekom životnog vijeka ulažu manje-više svi, ako ništa drugo da si osiguraju mjesto za stanovanje i uštede, slijedeći mantru "bolje plaćati kredit, nego najam". 

Detaljna procjena
Od kada je počela rasprava o porezu na imovinu, koji je pomalo nestao iz interesa javnosti i sve su češća mišljenja da, barem u skoroj budućnosti, neće biti ni donesen, najčešća tema, osim koliko će iznositi porezne stope, bila je što će se dogoditi s cijenama nekretnina nakon uvođenja poreza. Stručnjaci na ovom polju smatraju da će do pada cijena generalno doći, ali ne na svim lokacijama.

"Bez obzira na porez, tržište je uvijek tržište i u načelu se svodi na odnos ponude i potražnje", kaže Branko Papeš, suvlasnik i direktor Dogma nekretnina. "Na atraktivnim lokacijama, gdje je ponuda jako mala ili je uopće nema, neće se dogoditi ništa. Na lokacijama na kojima je ponuda veća od potražnje, postoji mogućnost da će doći do korekcije cijena. No u globalu, prema mojoj procjeni, uvođenje poreza neće donijeti velike promjene jer će 95 posto ljudi plaćati manje-više isti iznos kojeg su plaćali za komunalnu naknadu. Bit će pogođeno oko 5 posto bogatih, koji imaju više nekretnina", smatra Papeš, koji je naglasak u priči oko poreza na nekretnine stavio na njegovu pripremu, odnosno procjenu vrijednosti nekretnina koju bi, prema njegovom mišljenju, trebalo raditi godinama, a ne nekoliko mjeseci. 

Opremljenost
"To je vrlo opsežan posao koji se ne može obaviti u šest mjeseci jer na cijenu nekretnine utječe jako puno faktora - lokacija, pozicija. Na lokacijama na kojima je ponuda veća od potražnje, postoji mogućnost da će doći do korekcije cijena. Isti je slučaj i s poslovnim prostorima, a ceh očekivano većih cijena kroz skuplji najam platit će korisnici  unutar zgrade, orijentacija, veličina, stupanj uređenja, opremljenosti, pogled, lift, centralno grijanje... Meni se čini da u Poreznoj upravi to ne shvaćaju jer se događalo da stan od 80 kvadrata na manje atraktivnoj lokaciji realno postiže cijenu od 65.000 eura ili 800 po kvadratu, a porezna ga je procijenila na 1.100 po kvadratu. U Rijeci ima stanova na visokim katovima u neboderima koje nitko neće ni pogledati i to se kod procjene mora uzeti u obzir. U Sloveniji su se recimo pripremali pet godina, a u timovima za procjenu sudjelovali su matematički analitičari koji su u obzir uzimali sve moguće karakteristike što utječu na cijenu", dodaje Papeš. 

Vrlo slično mišljenje iznijela je Zrinka Živković Matijević iz Direkcije ekonomskih istraživanja Raiffeisenbanke. I ona zastupa stajalište da će do korekcije cijena doći, ali samo na manje atraktivnim lokacijama. "Porez bi mogao utjecati na cijenu nekretnina, ali ne očekujem pad tržišta i "ispuhavanje balona". U Hrvatskoj se uostalom može pratiti zanimljiv trend od početka recesije - cijene nekretnina nisu značajno pale, za razliku od nekih drugih europskih zemalja. Kriza je već pokazala da nekretnine na atraktivnim lokacijama, a ja bih dodala i kvalitetne nekretnine, uspijevaju zadržati cijenu", kaže Živković Matijević, koja je kao pozitivan efekt mogućeg zakona navela regulaciju sive ekonomije, koja nastaje zbog velikog broja iznajmljenih nekretnina koje nisu prijavljene. Papeš objašnjava da zbog te prakse država gubi milijune kuna, čemu bi konačno trebalo stati na kraj. 

Prijavljivanje najma
Zakon će uvesti reda na tržište nekretnina na kojem je trenutačno oko 130.000 stanova koji su iznajmljeni, a samo oko 27.000 ih je u poreznom sustavu. Prema informacijama o zakonu, porez će za iznajmljene nekretnine biti manji, što će motivirati ljude da ipak prijave najam, tako da će država izravno zaraditi. Zakon će prije svega stimulirati ljude da aktiviraju svoju imovinu, ili ćeš ju iskoristiti, ili ćeš ju prodati, kaže direktor Dogme. Dok će cijene stanova, ako uopće budu padale zbog zakona, padati na manje atraktivnim lokacijama, cijene poslovnih prostora, odnosno njihovog zakupa budući da ih većinom ne koriste oni koji su i vlasnici, mogle bi rasti iz jednostavnog razloga što će najmodavci željeti pokriti svoje troškove većim zakupom. Dok je stanovanje socijalna kategorija, obzir prema tvrtkama tradicionalno je manji.

"Kod poslovnih prostora moguće su korekcije i veće cijene, što će na koncu ići na teret poslodavaca. Međutim, temeljita istraživanja o poslovnim prostorima nismo radili", kaže Živković Matijević. Temeljito istraživanje cijena stambenih prostora u Hrvatskoj do 2022. godine Raiffeisenbank je napravio u lipnju ove godine. Prema tom istraživanju, čini se da je porez samo jedan od problema s kojima će se tržište u Hrvatskoj suočiti. U obzir su uzeti i faktori kao prirodno kretanje stanovništva, odnosno pretpostavka da će mnogo mladih školovanih ljudi iseliti iz Hrvatske u potrazi za poslom nakon ulaska u EU, potom stanje u gospodarstvu, trendovi na tržištu rada, kreditne stope, državni poticaji...

Izrađene su tri prognoze, od kojih dvije, pesimistična i realna, predviđaju značajan pad cijena, za oko 100 odnosno 200 eura po kvadratu 2013., te povratak na sadašnje stanje (oko 1200 eura po kvadratu u prosjeku) tek negdje 2018. po pesimističnom scenariju. Naravno, u isto vrijeme inflacija neće stajati. Optimistična prognoza predviđa stabilan rast, čak za 700 eura po kvadratu do 2022., ali uz niz uvjeta medu kojim je i ne uvođenje oporezivanja imovine.