Slovenija porez na nekretnine uvodi već skoro 10 godina i, kako sada stvari stoje, ne očekuje se da će ga implementirati prije 2014. Sav taj oprez baziran je na jednoj jednostavnoj težnji: žele imati što točniji i sveobuhvatniji pregled nad stanjem nekretnina. 

Upravo zato proveli su višegodišnji proces koji su nazvali - vrlo doslovno - masovna procjena vrijednosti nekretnina, a u tu svrhu osnovali su poseban ured koji se zove, opet sasvim doslovno, Ured za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina i posluje u sklopu Geodetske uprave Republike Slovenije. 

Trud se isplati
Smještena na petom lotu ljubljanske poslovne zgrade koja, kao i većina državnih ureda na ovim prostorima, još uvijek odiše socijalizmom, ta je agencija studiozno popisala svih 6,5 milijuna kuća, stanova, vikendica, garaža, staja, oranica, Uvađa i svih drugih oblika nekretnina u Sloveniji. Od početne ideje o stvaranju preciznog registra pa do današnje spoznaje da sve nekretnine u zemlji vrijede otprilike 150 milijardi eura stajalo je iznimno mnogo posla, koji se, prema riječima direktora Ureda, Dušana Mitrovića, itekako isplati.

“Jer ako na tih 150 milijardi razrežete mizernu stopu poreza dolazite do ogromnog novca, sigurno mnogo većeg od 190 milijuna eura koji se godišnje prikupe od komunalne naknade“, poručuje. Sve je počelo 2000., kada je uz pomoć kredita Svjetske banke započet razvoj nekoliko različitih projekata, medu kojima je za ovupriču najvažniji razvoj sistema za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, što je trajalo sljedećih pet godina. 

Višestruka korist
“Ako ćemo iskreno, nije se to moralo raditi baš toliko dugo“, priznaje kroz smijeh Mitrović. “Ali, tada nisu bila ni alocirana neka posebna novčana sredstva za taj projekt. Milijun eura za razvoj koncepta. Vrlo je važno to što je 2006. parlament usvojio dva nova zakona: Zakon o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina i Zakon o evidentiranju nekretnina, koji su bili međusobno vrlo usklađeni. E tada je stvoren temelj za prvu implementaciju ovoga što imamo sada“, objašnjava. Sljedeća faza došla je na red 2007.,kada je oko 1000 ljudi krenulo na teren. Išli su od kuće do kuće, od jednog vlasnika nekretnine do drugoga, i popisivali sve nekretnine u zemlji - stanove, kuće, poslovne prostor. Taj dio je i koštao najviše, oko 11 milijuna eura, a još 3 do 4 milijuna kasnije je uloženo u razvoj informatičkog sustava.

“Skupila se jedna velika baza, svi ti podaci danas se nalaze u registru nekretnina. Ali, nismo stari samo na tome, nego smo paralelno osnovali ovu službu - Ured za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, gdje rade 22 osobe. Naš posao, u osnovi, podijeljen je na tri dijela. Jedno je analiziranje cijena nekretnina, drugo je modeliranje tržišta, što je čista ekonometrija, a treće je izračunavanje vrijednosti na osnovu tržišnih cijena i modeliranja. Kad kažem modeliranje, mislim na matematičke modele: ako se na nekom području proda, recimo, 30 stanova, mi multiplom regresijom izračunavamo koji je utjecaj jedne konkretne varijable, na primjer površine stana ili godine izgradnje, na krajnju cijenu. Pa smo 2010. prvi put izračunali vrijednost svih nekretnina na osnovu registra i modela.“

Reakcija građana
“Poslali smo svim vlasnicima obavijesti o tome da se ti i ti podaci o njihovim nekretninama vode u evidencijama i da je to i to vrijednost nekretnina koju smo mi izračunali na osnovu tržišnih cijena i modela. Sljedeće godine ljudi su mogli slati prigovore - ili da imamo netočne podatke ili da se ne slažu s procjenom vrijednosti. Mi smo te pritužbe analizirali, ljudi su mogli ispravljati podatke poput površine, starosti i slično, ali nisu mogli utjecati na procjenu vrijednosti, jer smo mi to stručno tijelo koje presuđuje kakva je vrijednost na tržištu. Ali, naravno, svaka promjena neke varijable automatski utječe i na vrijednost“, naglašava Dušan Mitrović. ...