Ako posjedujete atraktivnu nekretninu na Jadranu, sada je vjerojatno prijelomni trenutak za odluku o prodaji ili čekanju, a ako je na lošoj lokaciji – dobro je vrijeme za spuštanje cijene, ako doista želite prodati. Kalkulacija ide u dva smjera: s jedne strane, bez obzira na već visoke cijene nekretnina na obali, za ekskluzivne lokacije ne nedostaje kupaca, i to onih koji ne pitaju za cijenu u slučaju da im se nekretnina, prije svega lokacija, sviđa. Velik broj tih novih kupaca dolazi iz Rusije, gdje je Hrvatska relativno nedavno 'otkrivena' destinacija. S druge strane, procjene govore da na Jadranu, za razliku od urbanih središta, još uvijek ima prostora za rast cijena, jer se računa na skori ulazak Hrvatske u EU i potpuno otvaranje hrvatskog tržišta nekretnina za 800 milijuna potencijalnih EU kupaca, od kojih će najveći dio stići iz razvijenih i bogatih, ali i prohladnih, sjeverno europskih zemalja. Atraktivna zemljišta za turističku gradnju stoga se sada doslovce preko noći prodaju stranim investitorima, koji kapital sele na istok sa američkom/globalnom hipotekarnom krizom pogođenih trišta Zapadne Europe.

Selo prodano u sat vremena

O trenutačnim potencijalima tržišta govori medijska vijest iz ožujka kada je cijelo selo na Visu - 10 kamenih kuća ruševina, 36 tisuća kvadrata, na lokaciji Dragodid -prodano stranom kupcu u roku sat vremena od objavljivanja oglasa. Agencija je, još važnije, u tih sat vremena zaprimila čak 120 upita.
Jedna od tajni prodaja dobrih lokacija na Jadranu leži u činjenici da je na 'novim tržištima', kako strani investitori još uvijek gledaju Hrvatsku, vrlo mala razlika između nekretnine s pogledom na more i one dalje od mora. No na razvijenom mediteranskom tržištu, poput španjolskog, cijena posjeda uz more je sada, nakon godina diferencijacije cijena i 'betoniranja' obale, doslovce dvostruko veća od onog u zaleđu. Riječ je, dakle, o dobrom ulaganju u Hrvatskoj, a kapitala pak za ulaganje u nekretnine u regiji, posebice u projekte gradnje, ne nedostaje.

Strani kapital stiže u regiju

Primjerice, prije par dana objavljena je vijest kako se irska investicijska grupa Quianlan Private, koja ulaže u nekretnine, odlučila na investiranje 70 posto svog kapitala - koji iznosi 11,5 milijardi eura - u istočnu Europu, kako bi se zaštitila od padanja cijena na tržištu nekretnina u zapadnoj Europi, a
u svoj portfelj planiraju uključiti i Hrvatsku. Nekretnine u središnjoj i istočnoj Europi za sada predstavljaju tek 15 posto njihove sadašnje imovine, ali je većina tih investicija otišla na kupnju zemljišta koja će zabilježiti znatne poraste nakon što se na njima bude gradilo.
Najnoviji pak rezultati istraživanja tržišta nekretnina koje je proveo globalni nekretninski div Colliers International ukazuju da će se u drugoj polovici 2008. dogoditi spor, ali siguran oporavak investicija na području istočne Europe, jer je najveći udar globalne kreditne krize bio je koncentriran u zapadnoj Europi. Prema istom izvještaju Hrvatska, Rusija i Srbija imaju najveće povrate na kapital uložen u nekretninske projekte u regiji. Zanimljivo je da su pak krizom i smanjenjem povrata na uloženo pogođena nama konkurentska mediteranska tržišta u Španjolskoj, Francuskoj i Italiji.


Kalifornija sjevera Europe

Glede pojedinačnih nekretnina, na kupce bez obzira na cijenu ne moraju dugo čekati ekskluzivne vile uz more, po mogućnosti s bazenima, kojih je na našem tržištu malo. Kao kupci se u Dalmaciji sve više javljaju Rusi i Skandinavci, a tu su i Englezi i Francuzi koji, osim kuća za odmor, traže i stanove za stalno življenje. Problema nemaju ni elitne destinacije kao što su Dubrovnik ili Trogir, čije su stare jezgre doslovce pokupovali strani kupci. S druge strane, cijena manje atraktivnih lokacija u Dubrovniku naglo pada, jer za njih nema kupaca, pa se prenapuhane cijene ove godine naglo 'ispuhuju'.

O Hrvatskoj se već dugo govori kao o potencijalnoj 'Kaliforniji EU' u kojoj će živjeti europski penzioneri sa Sjevera. No, američki portal Live and Invest Overseas, koji kao svoju misiju navodi pronalaženje najboljih prilika za ulaganje u nekretnine u inozemstvu, prije par tjedana je među šest najpovoljnijih utočišta i za američke umirovljenike uvrstio - Hrvatsku. Amerikancima koji razmišljaju o umirovljenju u Hrvatskoj savjetuju da traže dalje od turističkih središta, a s obzirom na to da bi Hrvatska do 2010. trebala postati članica EU, preporučuju i da se požure s kupnjom. Kao ostale povoljne destinacije, tj. mjesta gdje se može udobno živjeti s manje od 1500 dolara mjesečno, preporučuju se Argentina, Dominikanska Republika, Malezija, Panama i Urugvaj. Dakle, oglašavanje na internetu za strane kupce se i te kako isplati – a među najposjećenijim hrvatskim portalima za strane kupce je, naravno, RealEstateCroatia.


Usporavanje domaćeg tržišta

No ako vaša obitelj nije vlasnik atraktivnih uvala, poluotoka ili starih sela, već razmišljate o brzoj prodaji stana ili apartmana na moru domaćem kupcu, za vas vrijede specifičnosti domaćeg tržišta na kojem je novim zakonom drastično usporena gradnja novih, ali i otežani uvjeti kreditiranja kupnje postojećih nekretnina. Uvjeti i cijene također se jako razlikuju po lokacijama, a prodaja stagnira ili pada.

U Zadru se tako četvorni metar stana u novogradnji u pojasu oko Poluotoka prodaje od 1800 do 2300 eura, a u manje atraktivnim dijelovima grada od 1600 eura. Rabljeni stanovi pak stoje od tisuću na lošim do 2500 eura na atraktivnim lokacijama. Apartman s pogledom na more stoji u prosjeku oko 1400 eura po kvadratu.

U Splitu pak, slično Zagrebu, padaju cijene kvadrata na rubnim dijelovima grada, a na lokacijama poput Bačvica, Spinuta, Meja i centra, i dalje rastu zbog velikog interesa i malog broja ponuđenih stanova. Za one koji ne pitaju za cijenu, rezervirani su stanovi na Mejama, Trsteniku i žnjanskom prvom redu do mora te Dioklecijanovoj palači, gdje se cijena kvadrata, ovisno o lokaciji, popela do četiri do šest tisuća eura. Interes za kupnju turističkih apartmana pada na presagrađenom Čiovu i na Šolti, a zanimljiva destinacija je i dalje Hvar.
Inače, izmjenama i dopunama Generalnog urbanističkog plana Splita koje bi trebale omogućiti gradnju do 15.000 novih stanova, u doglednoj budućnosti bi trebala pasti i cijena kvadrata.

Cijene nekretnina još su potcjenjene na šibenskome području, te u Gorskom kotaru i Lici, procijenili su pak stručnjaci/sudionici okruglog stola na netom završenom Sajmu nekretnina u Zagrebu. Tamo se, dakle, još isplati kupovati nekretnine računate li na zaradu na porastu vrijednosti.

Otežano financiranje kupnje

No u planovima o kupnji ili prodaji morate računati i sa smanjenom kreditnom sposobnošću domaćih kupaca. Prema analitičarima HNB-a iz upravo objavljenog biltena Središnje banke,

na usporavanje/stagnaciju rasta cijena nekretnina utjecalo je, naime, smanjenje godišnje stope realnog rasta novoodobrenih stambenih kredita sa 4,9 posto u 2006. na 1,7 posto u 2007.
Tijekom 2007. zabilježen je i trend blagog porasta kamatnih stopa na stambene kredite koje su u prosincu lani iznosile 5,12 posto, a mjere HNB-a za ovu godinu dodatno otežavaju kreditiranje i podižu kamate. 'Prosječne' će se nekretnine, dakle, prodavati daleko teže nego do sada, posebice ako prodavač nije spreman spustiti cijenu. No umjerenim spuštanjem cijene sada se ne gubi previše - posebice ako se u obzir uzme zarada na porastu cijena iz proteklih godina.

Piše Goran Smiljanić

|<    <  1/50  >    >|