Razmišljate li o kupnji stana, lokaciju birajte još pažljivje nego do sada, jer je započela velika diferencijacija cijena nekretnina, koja će imati dalekosežne posljedice. Osim novog Zakon o gradnji, koji je praktički prekinuo izdavanje dozvola za gradnju, i lokalne odredbe snažno utječu na (sadašnje i buduće) cijene. Najvidljivije su promjene na najvećem tržištu nekretnina u Zagrebu, i to u najelitnijem dijelu, podsljemenskoj zoni. Naime, posljednji zagrebački GUP promijenio je uvjete građenja u zagrebačkom elitnom zelenom pojasu, i ograničio dopuštene razvijene bruto-kvadrate (BRP) na 400 m2, uz druge odrebe koje propisuju najmanje dva parkirna mjesta po stambenoj jedinici, te najmanje 30-ak posto zelene površine na građevnoj čestici. Za prosječnog građevinskog poduzetnika, to zapravo znači da se gradnja tzv. 'urbanih vila', koja je do prije godinu dana bila najunosniji dio građevinskog booma, više jednostavno - ne isplati.

Prevelik rizik gradnje

Naime, cijena kvadrata građevnog zemljišta u zagrebačkoj 'zelenoj zoni' dostigla je (najnižih) 200 eura. Prosječna pak cijena gradnje bruto-kvadrata ne može biti niža od 800 eura, i to za ne posebice 'dotjerane' stanove, već vrlo klasičnu gradnju sa, primjerice, PVC stolarijom, hrastovim parketom i etažnim plinskim grijanjem. Dodajmo cijenu projekta i za 50 posto povećane cijene komunalnih naknada, jednostavna računica pokazuje kako je za gradnju objekta od 400 BRP-a potrebno uložiti oko 150-200 tisuća eura u zemljište, te oko 400 tisuća u papire i gradnju, i to na rok od minimalno 2 godine, koliko znosi ciklus gradnje i prodaje (novogradnje, naime, više nije lako prodavati u gradnji, jer ih nije moguće upisati u zemljišne knjige bez uporabne dozvole kao prije promjene zakona – odnosno, nemaju vlasničkog lista). Uz prosječnu cijenu od 1800 do 2000 eura po kvadratu (skupe nekretnine teško pronalaze kupce, a ulaganja su daleko veća), ispada da neto površina od cca. 360 m2 (koliko ostaje od 400 m2 BRP-a za prodaju) poduzetniku u roku 2 godine donijela oko maksimalnih 120 - 150 tisuća eura profita na uloženih oko 600 tisuća, odnosno ukupno oko 20-25 posto, ili 10 do12 posto godišnje, i to prije plaćanja poreza.

Za takav povrat jednostavno nije isplativo ulaziti u rizičan poduhvat gradnje za tržište – jednostavnije je, primjerice, novac sigurno uložiti u obveznice i blue-chip dionice uz povrat od 8 posto, na koji se ne plaća porez, i doći do iste zarade ne radeći ništa. I to, naravno, ako uopće uspijete naći parcelu za gradnju na kojoj je moguće dobiti dozvolu za građenje u skladu s novim odredbama Zakona o gradnji (dakle, priključenu na prometnicu izgrađenu u skladu s GUP-om, o čemu smo već pisali).

Porast cijena Podsljemenske zone

Tržišno gledano, to znači da će gradnje koje se sada dovršavaju u Podsljemenskoj zoni, a koje se grade prema starom GUP-u (građevinske su dozvole dobivene po starom GUP-u i zakonu, koji je dozvaljavao gradnju 500 BRP-a i upis i etažaciju već prema projektu i prije kraja gradnje i dobivanja uporabne dozvole), praktički biti posljednje komercijalno građene 'urbane vile'. Nakon toga nastaje rupa na strani ponude – što pak znači porast cijena tog tipa nekretnina, posebice novogradnji izgrađenih u posljednjim godinama.

Koliko su propisi nepredvidivi, pokazuje i primjer dijela podsljemenske zone iza zagrebačkog Črnomerca (Mikulići, Gornja Kustošija i dr.), u kojoj gradske vlasti zbog pojave klizišta namjeravaju ili u potpunosti zabraniti ili drastično otežati daljnju gradnju. Taj je dio elitne zagrebačke zone, iako vrlo blizu centra grada, do sada desetljećima bio zapostavljan glede gradnje kanalizacije, i na kraju su brojne septičke jame uzrokovale klizišta koja su zaprijetila odronom cijelih ulica i eksplozijom gradskog plinovoda. Grad sada planira samo u Mikulićima na brzinu izgraditi 18 km kanalizacije, te dovršiti prije četiri godine započetu gradnju kolektora i kanalizacije u Gornjoj Kustošiji, koja je, prema planu, trebala biti dovršena prije pune tri godine.
U tim se dijelovima grada novi projekti sa stanovima na prodaju trenutačno mogu izbrojati na prste, a nije izgledno da će biti previše novih. S druge strane, cijene su zbog zapostavljene infrastrukture niže od ostatka Podsljemenske zone, mada je, primjerice, Gornja Kustošija izuzetna lokacija blizu centra grada, sa svom potrebnom stambenom infrastrukturom (dućani, škole, vrtići, itd.). S prekidom nove gradnje i naglim ulaganjem u ceste, kanalizaciju i dr.,izgledno je da će cijene u tom dijelu Zagreba u skorije vrijeme naglo porasti.

Pad cijena blokova na rubu grada

S druge strane, grad se naglo širi na lokacijama kao što su Špansko, Remetinec i drugi rubni dijelovi grada u kojima se grade veliki stambeni blokovi bez potrebne stambene infrastrukture, koji u posljednje vrijeme, kako upozoravaju i medji, ostaju neprodani. Ovdje su investitori velike građevinske tvrtke, koje imaju sasvim specifičan problem: pošto upošljavaju puno ljudi, ne mogu si dopustiti luksuz da ne grade, jer moraju zaposliti radnu snagu. Stoga su uložili u gradnju velikog broja kvadrata na ne toliko atraktivnim lokacijama, za koje više nije tako lako naći kupce. Veliki imaju kapitala da amortiziraju trošak čekanja kupaca, ali ni to ne može trajati u nedogled, pa su sve češće 'prigodne' prodajne akcije, odnosno – sniženje cijena. Treba znati da je novim Pravilnikom o kategorizaciji građevinskih tvrtki, koji je stupio na snagu 1. travnja, dodatno zaoštrena potreba za stalno zaposlenim velikim brojem stručnih i nekvalificiranih radnika (najmanje firme – 40 ljudi), što je zbog velikih fiksnih troškova već izazvalo prosvjede sindikata sa prijetnjom blokada prometnica. Velike tvrtke će, dakle, morati još više graditi da bi platile radnike...

Diferencijacija na Jadranu

Na Jadranu je situacija nešto drukčija, no također je počela oštra diferencijacija prema lokaciji. Najviše se traže kuće i apartmani na vrhunskim lokacijama jer se očekuje rast cijena s ulaskom u EU. Istovremeno, ponuda stambenih jedinica u većim gradovima nije razvijena kao u Zagrebu, što odgovara prodavačima – pa primjerice u Splitu, koji se praktički nema gdje širiti, kvadrat stana već dugo košta kao u Zagrebu, a u centru je i skuplji. U Dubrovniku pak cijene počinju padati, jer su sve najbolje lokacije već prodane, novih gradnji nema, a loše lokacije nemaju kupaca po 'napuhanim' cijenama...

Piše Goran Smiljanić

|<    <  1/50  >    >|