Ako planirate gradnju obiteljske kuće, morate jako dobro provjeriti mogućnost gradnje na parceli koju namjeravate kupiti, i to ne glede zone u kojoj se parcela nalazi (građevna ili ne), već mogućnosti priključenja na cestu s potrebnim dozvolama i karakteristikama. A ako planirate kupnju stana – požurite, jer bi cijene ponovno mogle početi snažno rasti. Iako zvuči kao zloguka prognoza, statistika o novoizdanim dozvolama za gradnju i uz nju vezane odredbe novog Zakona o gradnji ukazuju upravo na takav razvoj događaja.

Naime, odredbe novog Zakona o gradnji, koje su ukidanjem izdavanja lokacijske i građevinske dozvole sa jedinstvenom 'dozvolom za gradnju' trebale pojednostavniti izgradnju, posebice obiteljskih kuća, zbog propisa o prilaznim ulicama do građevne čestice pretvorile su je u nemoguću misiju za prosječnog obiteljskog investitora. I za velike investitore u gradnju stambenih zgrada situacija je slična, pa bi u konačnici novi zakon, zbog novog, zakonski izazvanog disbalansa u ponudi i potražnji, mogao dovesti i do porasta cijena stanova, a sasvim sigurno do snažne diferencijacije cijena po lokacijama, upozoravaju građevinari.
To potvrđuje i novoizašla statistika o padu izdanih odobrenja za građenje u siječnju 2008. od čak 50,5 posto, a za koju je odgovoran novi Zakon o građenju koji je na snagu stupio 1.10. 2007. Podatak je alarmantan, no istina je daleko gora, upozoravaju ljudi iz branše. Naime, dozvole koje su ušle u tu statistiku odnose se na zahtjeve predane prije 1.10., a od tada, zbog novih odredbi Zakona o gradnji, lokalne vlasti, koje su sada odgovorne za izdavanje dozvola, po novim propisima nisu izdale praktički niti jednu dozvolu za gradnju! Podsjetimo, najvažnija izmjena novog zakona je da za objekte do 400 četvornih metara više ne treba lokacijska i građevna dozvola, nego tek rješenje o uvjetima građenja, za objekte veće od te površine je potrebna lokacijska dozvola i potvrda glavnog projekta, dok za najveće gradnje dozvolu daje Ministarstvo.

Najveći problem s kojim se po novom zakonu susreću investitori, svejedno mali ili veliki, je rješavanje pitanje prometne površine na koju se priključuje građevna čestica, primjerice, vaše buduće obiteljske kuće. Naime, u Hrvatskoj preko 90 posto prometnica nema zadovoljavajući profil koji je propisan prostornim planom, ili pak nema potrebne dozvole. To zapravo znači da bi investitor u obiteljsku kuću (do 400 m2 bruto površine) trebao izraditi projekt buduće ceste, ishoditi za nju lokacijsku dozvolu, provesti parcelaciju i rješiti imovinsko pravne odnose sa vlasnicima zemlje na kojoj je planirana cesta, zatim ucrtati buduću cestu u katastar, te ishoditi potvrdu glavnog projekta, rještiti infrastrukturu (struja, voda, itd.) do svoje parcele, i izvesti zemljane radove!

To proizlazi iz članka 126. Zakona o prostornom uređenju i gradnji, koji propisuje da ukoliko u naravi ne postoji pristupna cesta ili ona nije u skladu s parametrima koje je odredio prostorni plan, treba najprije ishoditi lokacijsku dozvolu i potvrdu glavnog projekta za takvu cestu (naravno, prethodno trebaju biti rješeni imovinsko-pravni odnosi), i takvu cestu izvesti bar u zemljanim radovima. Tek potom, moguće je ishoditi papire za gradnju građevina na priključenim građevnim česticama.

Dakle, Zakon koji je stupio na snagu 1.10.2007. u bitnome je odredio drugačiji tijek gradnje, odnosno realizacije prostornih planova. Naime, propisano je da se graditi može samo na uređenim građevnim česticama, a što ima za posljedicu da gradnja komunalne infrastrukture mora prethoditi gradnji građevina stambene i/ili poslovne namjene. Odlična ideja za primjerice, Švicarsku, gdje se ceste bez dozvola nisu nikada ni gradile, no za Hrvatsku...

Drugim riječima, ako građevna čestica koju namjeravate kupiti (ili ste ju već kupili) i graditi kuću , nije priključena na cestu koja je u potpunosti izgrađena po važećem GUP-u, ili ta cesta nema sve dozvole (lokacijska, građevinska) i komunalnu infrakstrukturu (struja, voda, itd.) koju možete bez problema dovesti do parcele – na njoj nećete moći graditi sve dok se takva cesta ne izgradi, ili ju ne izgradite vi! Treba pritom znati da, primjerice, u Zagrebu gradnja kilometra nove ceste profila 9 metara sa potrebnom infrastrukturom košta preko milijun eura – i to kada se riješe svi potrebni papiri. Tako nešto mogu si priuštiti samo najveći investitori, koji će o svom trošku graditi prilazne ceste do novih stambenih naselja, te čekati da im lokalna uprava u roku pet godina vrati uloženi novac (tzv. predfinanciranje gradnje). Sve drugo je jednostavno - neisplativo.

Utjecaj na cijene

To pak znači da mnoge građevinske pracele koje su prije donošenja novog zakona imale veliku vrijednost (možda i ona čiju ste prodaju vi oglasili), sada, odnosno do izgradnje po GUP-u planirane prilazne ceste, ne vrijede praktički ništa. Isto tako, blokada izdavanja novih dozvola za gradnju koja se upravo dešava, znači da nakon završetka stanova izgrađenih u građevnom ciklusu po starim propisima (prije 1.10.2007.), na strani ponude stanova za prodaju slijedi veliki disbalans, što pak po zakonu ponude i potražnje mora dovesti do porasta cijena stanova , što se može očekivati najkasnije na proljeće 2009.

S druge strane, neke lokacije na kojima će ponuda biti velika – kao što su nova naselja, (primjerice, zagrebačko Špansko ili Ravnice), trebale bi prestati sa rastom cijena, pa čak i snižavati cijene zajedno sa starijom gradnjom, dok bi ekskluzivne lokacije kao zagrebačka Podsljemenska zona, zbog nemogućnosti nove gradnje, trebale jako poskupjeti. Dugo najavljivana diferencijacija cijena konačno započinje.

Isto se, sa lokalnim specifičnostima, odnosi na čitavu Hrvatsku – dakle, pažljivo pri kupnji nekretnina!
(Goran Smiljanić)

|<    <  1/50  >    >|